Irish Residential Properties, une bonne affaire?

Clé sur la porte d'un appartement

Irish Residential Properties, aussi appelée « I-RES » est une REIT irlandaise spécialisée dans la location d’appartements de standing à Dublin. Pour rappel, une REIT est l’appellation anglophone d’une société immobilière réglementée (SIR en Belgique ou SIIC en France).

Fraîchement introduite en bourse en avril 2014, la société possède 2378 appartements, qui ont un âge moyen de 8,8 ans et qu’elle loue à un prix moyen de 1427 euros par mois. Les appartements sont tous situés soit à Dublin même, soit dans la périphérie. Leur taux d’occupation est très élevé puisqu’il s’élevait à 98,7% à la fin de l’année 2016.

L’action cote environ 1,35 euros à l’heure où j’écris ces lignes. Attention, le volume moyen journalier de négociation sur cette action est assez faible. En clair, cela signifie qu’elle peut facilement gagner ou perdre quelques pourcents dès qu’il y a quelques milliers d’achats ou de ventes. Elle peut aussi stagner sans bouger pendant une heure. Bref, ne prêtez pas trop attention aux variations du cours à très court terme.

Et les chiffres alors ?

Les derniers chiffres sont bons, très bons même. Voilà un petit aperçu du rapport annuel 2016. L’introduction en bourse de la société ayant eu lieu en mars 2014, il ne reprend que les trois dernières années.

201620152014
Revenus des locations (millions €) 38,824,79,7
Bénéfice net 4730,87,9
Bénéfice net par action (cents) 11,38,43,3
Appartements acquis 763410

Demande de logements en forte croissance à Dublin

La demande de nouveaux logements est d’environ 8000 par an à Dublin, alors que la construction de nouveaux logements a été de seulement 4234 en 2016. La demande dépasse donc allègrement l’offre. La population irlandaise est également en forte augmentation, avec le plus haut taux de naissances d’Europe (2,61%). Ce sont des faits intéressants qui peuvent influencer assez fortement le cours de notre action.


Dividendes alléchants

On ne va pas se voiler la face, c’est aussi pour ses dividendes que Irish Residential Properties est intéressante. Le dividende 2016, payé en 2017, a été de 4,9 cents par action, en augmentation de 55,6% par rapport à 2015. Cela nous fait un beau rendement de 3,62 % brut, ramené à 2,54 % net après le précompte belge de 30 %.

Il faut savoir qu’il existe une convention de double imposition pour la réduction de la taxe sur les actions irlandaises. Normalement, on vous ampute de 20% (taxe irlandaise), puis de 30% sur le reste (taxe belge). Après application de la réduction, le taux irlandais passe à 0%. Vous payez donc uniquement le précompte belge.

Certains courtiers appliquent cette réduction automatiquement, d’autres demandent la signature d’un formulaire, et d’autres ne l’appliquent pas du tout. Bref, renseignez-vous auprès du service clientèle de votre courtier avant de faire quoi que ce soit !

En outre, en tant que REIT, la société a l’obligation légale de verser 85% de ses revenus locatifs à ses actionnaires. Cela signifie que tant que ces derniers augmentent, le dividende augmente également.

Enfin, le conseil d’administration a décidé à partir de cette année de procéder à la distribution de deux dividendes par an, l’un en mars et l’autre en septembre.

201620152014
Dividende (millions €)20,413,11,8

Les analystes qui suivent I-RES

Parmi les quatre analystes qui suivent la REIT, 1 est positionné sur « acheter », 2 sont sur « accumuler » et 1 est sur « conserver » :

FirmeAnalyste
DavyEmer Lang
Goodbody StockbrokersColm Lauder
InvestecPhilip O’Sullivan
TD SecuritiesJonathan Kelcher

Sur quelle plateforme négocier I-RES ?

C’est le hic. L’action est cotée à la bourse de Dublin et les tarifs des courtiers ne sont pas toujours bon marché dès qu’on s’éloigne un peu des traditionnels « Paris – Bruxelles – Amsterdam ». J’ai d’ailleurs comparé les tarifs chez quelques brokers assez classiques :

Binckbank : 14,75 € pour un ordre allant jusqu’à 2500 €, et 24,75 € pour un ordre allant jusqu’à 5000 €.

Keytrade Bank : Impossible d’acheter des actions irlandaises, confirmé par le service clientèle.

Bourse Direct : 0,48% avec un minimum de 41,90 € par ordre.

Degiro : 4 € + 0,04% par ordre.

Bref, c’est un peu la misère… Degiro est le courtier le moins cher sur les frais de transaction d’actions irlandaises mais ne permet pas la réduction de double imposition des dividendes. Binckbank ne le permet pas non plus. Tous deux vous factureront 20% sur les dividendes à la source, puis 30% de précompte belge sur le restant. Et comme on achète Irish Residential Properties aussi et surtout pour son joli dividende…

Pourtant, il existe bien un accord de double imposition mais aucun des courtiers belges classiques ne semble l’appliquer. Je n’ai par contre pas fait le tour de tous les courtiers français à ce sujet. Si vous êtes résident belge, il vous faudra donc certainement passer par un bureau fiscal spécial, et donc payer, pour récupérer cette imposition de 20%. Cela vaut toutefois généralement la peine pour une grosse ligne d’actions.

En conclusion, Irish Residential Properties est une bonne action de rendement qu’on achètera pour la conserver en portefeuille de nombreuses années. Il faudra toutefois trouver un courtier qui permette d’investir sur la bourse irlandaise sans devoir vendre un rein. Si vous avez des idées à ce sujet, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires ci-dessous, je suis extrêmement intéressé de vous lire.

L’auteur n’a aucune position dans la ou les actions mentionnée(s) dans cet article. Ceci ne constitue en aucun cas une recommandation d’achat. L’auteur ne pourra être tenu responsable en cas de pertes sur le produit concerné. Pour plus d’infos, voyez nos mentions légales.

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Nathanael Dumortier
A propos Nathanael Dumortier 63 Articles
Nathanaël Dumortier est un investisseur moyen/long terme en actions et trackers. Il se base surtout sur l'analyse fondamentale pour faire ses achats sur le marché.

4 Commentaires

  1. Le concensus des analystes prévoient un BNA de 0.089 en 2017 et de 0.10 en 2018 contre 0.11 en 2016 soit une baisse de respectivement de -20,7% et de -9%.

    Le PER prospectif est de 14,2, ce qui ne peut pas être considéré comme bon marché.

    Vous ne calculez pas le FFO (Funds From Operations) ni l’AFFO (Adjusted Funds From Operations) qui pour les foncières est bien plus représentatif que le résultat net.

  2. Bonjour Patrick,

    Si on devait chaque fois prendre le consensus des analystes comme argent comptant, on n’achèterait pas grand’chose. Ce consensus s’est d’ailleurs trompé entre 2015 et 2016 puisque le chiffre d’affaire et l’EBITDA sont ressortis en hausse de 41% et 25% de plus de ce qu’il prévoyait. Par contre, le BNA est ressorti à -0,62% par rapport au consensus.

    Mais je ne sais pas si on consulte les mêmes données car le consensus que je consulte prévois un BNA de respectivement 0,12 et 0,13 pour 2017 et 2018, et même à 0,29 pour 2019 donc en hausse par rapport à 2016.

    Comme tes données (ou les miennes) de BNA futures sont biaisées, ton PER prospectif doit l’être également. Le PER est actuellement de 11,9, ce qui est en adéquation avec la moyenne du secteur des REIT.

  3. J’ai demandé au SPF Finances pour savoir si une récupération des 20% de précompte Irlandais sur les dividendes était possible, et voici leur réponse :

    “Si une récupération est possible, elle le sera auprès du fisc irlandais.
    En effet, le pouvoir d’imposition principal revient à la Belgique, il ne nous revient pas de déterminer ce que le fisc irlandais peut éventuellement vous rembourser.

    La convention entre la Belgique et l’Irlande semble en effet indiquer dans son article 10 que l’Irlande ne prélève pas d’impôt sur un dividende payé par une société résidente en Irlande.”

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